Last Updated on 27 2 月, 2022 by chris@sanyabin.com

確切來說，社會住宅計畫和社會住宅是不同的。

「社會住宅計畫」 是泛指整個計畫，而不是說特定的住宅物體；而 「社會住宅」 是指特定的住宅物體，是涵蓋在計畫底下的推動項目之一。

因為本篇還會介紹社會住宅計畫其他業務，怕大家會搞混這些名詞進而對其背後意思、申請方式等產生曲解，所以先讓大家有個概念。

看完本篇，你將會獲得:

• 社會住宅概念

• 推動社會住宅-黃金圈概念why、how、what

• 區分社會住宅、包租代管、租金補貼

• 申請社會住宅流程

• 社會住宅優缺點及評價

• 各縣市社會住宅相關資訊

社會住宅計畫介紹

首先，看到社會住宅，可以了解這是提供給「社會」的住宅，意思就是你或我，只要符合資格就可以申請。

這篇討論的重點是讓你初步了解什麼是社會住宅計畫以及社會住宅，並告訴你如何申請租金補助，帶你走一遍流程。

緣起

社會住宅，也稱共有宅、出租國宅等等名詞很多，這些名詞只是在不同的國家翻譯過來。

國外的社會住宅其實盛行很久了，歐美、日本都至少有30年以上歷史，反觀台灣，在2010年，台灣內政部才提出社會住宅的構想，從而開始在一些法案、規章可以看到社會住宅的身影，如果你對社會住宅階段發展有興趣可以參考: OURs都市改革組織。

舉凡像是過去政府為了要賣但滯銷而改為出租的國民住宅、或是之前鬧得滿城風雨的合宜住宅，廣義上來說都是社會住宅。

而不管廣義還是狹義，你只要抓住一個重點，就是社會住宅，「只租不賣」，所以和舊有政府的住宅(例如:國宅)可買賣的概念是不同的。

總的來說，由政府蓋房或向民間房東租下空屋，然後用低於市場的租金，出租或轉租給人民，就是社會住宅。

WHY-為什麼要推動社會住宅計畫?

根據國家發展委員會統計，從1993年，台灣就進入高齡化社會，65歲以上人口占總人口比率達7%，隨著醫療體系的健全，預計在2025年台灣會進入超高齡化社會(20%)，也就是每5人中有1位是老年人。

而出生率在2020年就低於死亡率，也就是負成長，越來越多人不願意生小孩，根據統計推估，出生率會緩慢地減少，而死亡率會快速增加。

從人口結構上可以看出一些問題，當然其他也包含很多議題。

舉例來說，包含房價太高導致租屋需求上升、照護弱勢、貧富差距擴大等，這些大環境的影響，都讓居住正義的議題浮上檯面。

所以社會住宅的出現，是政府希望能提供住宅，以低於市場行情價的租金，出租給人民，照顧上述這些族群。

以人民的角度，就是政府的社會福利，你或我符合資格，就可以付比較少的租金住，讓我們負擔可以少一點。

HOW-如何推動社會住宅計畫?

由政府所推動當然會有很多政策的層面，這裡就簡單作說明。

政府目前正在執行的計畫目標是8年20萬戶，期間是2017-2024年，由政府和民間一起推動:

• 政府: 是由政府蓋12萬戶。

• 民間: 政府與民間業者(包租/代管業者)合作，由業者執行8萬戶。

兩者一起合作，落實居住正義的初衷，同時管制、完善租賃市場。

延伸閱讀: 【業者篇】1篇有效提升業務力 | 不動產營業員證照心得&包租代管經營策略公開!

不過這裡小提醒一點，這裡說的政府是中央和地方政府。

中央(住都中心)和地方政府去蓋社會住宅建物，並和地方業者合作，所以和社會住宅相關的事情，都是由政府的相關單位執行哦!

舉例來說:

• 地方政府: 桃園市政府

• 相關單位: 桃園市政府住宅發展處

• 社會住宅: 桃園市中路一號社會住宅、桃園市中路二號社會住宅 (公告-供參考)

由桃園市政府特別成立的住宅發展處單位，來執行一切與社會住宅相關的事情，包含興建、招租、申請、審核、受理、管理、退租等問題，實際上就是地方政府為大房東的角色，蓋完房子然後出租出去。

WHAT-有哪些租屋社會福利?

前面提到社會住宅計畫的目的就是希望可以落實居住正義、健全租賃市場產業發展、都市更新等社會福利。

而政府蓋的社會住宅是社會住宅計畫的一環，其實還有其他幾項租屋社會福利，你可能聽過但常常混淆的，畢竟這些事情還算新，需要花一點時間理解。

而其他業務在計畫用意、申請、資格審查、補助金額、配合業者等各個層面都不盡相同，所以這裡我會把政府負責其他與租賃相關的社會福利業務，分別說明:

• 社會住宅

就如同前面所提到的，是社會住宅計畫一部分，也是本篇的主題，如果還不熟可以再往前複習。

可以接著看其他業務有哪些，畢竟你可能不符合申請社會住宅資格，但也許可以申請其他的項目。

• 包租/代管

這項業務涵蓋在社會住宅計畫中，如同前面提到的20萬戶計畫，由政府委託包租/代管業者執行。

至於為什麼要獨立出來討論，因為我的經驗是大家時常會把上面的名詞搞混，如果該拿的補助也搞混就可能得不償失了!

不過因為這篇主題是討論社會住宅，這篇就不展開說明了，可以參考我寫的這篇: 【房客&房東】8萬分之1的包租代管是什麼?從介紹到申請文件，一篇就看懂!(含真實心得)。

• 租金補貼

就是補助你租房子的費用，是建構在住宅補貼下的補助業務，與社會住宅計畫是不同的，只是剛好業務的範圍交會到租賃市場。

租金補貼是針對民間出租行為，給予純金錢的補助款，政府不會有行為介入，也與政府的社會住宅無關。

而如果你要租房子，房東同意你申請租金補貼，你除了可以獲得補貼款(符合資格)，房東也成為「公益出租人」，兩者皆大歡喜。

社會住宅租金多少?

前面提到興建社會住宅是由中央或地方政府擔任房東的角色，從蓋社會住宅到招租、管理、退租，全部由政府處理。

不同的縣市地區、同一地區內的不同社會住宅、不同的資格(後面章節會提到)，都會有不同的租金價格。

政府會依據興建社會住宅的成本、地段、區域、樓層、申請人資格、負擔能力等各種因素，綜合考量，並給定一個租金的級距表，每個住社會住宅的人對應的級距不同，付的租金當然也不同。

而且政府每三年會重新評估一次租金，所以如果是3年一約到期要續租的話，可能會因為重新評估而有不同的租金。

依照上面桃園市社會住宅的舉例，中路一號和中路二號的社會住宅租金都不同。

所以會發生一種情況，同時向這2個社會住宅申請，如果2者皆申請到，但租金價不同，人民是可以自由選擇對其更有利的社會住宅承租，而放棄另一個租金價較高的社會住宅，這是合情合理合法的。

不過可以確定一點，社會住宅租金一定會比一般自己在外面租便宜。

如何申請社會住宅?

如果你看完上面三種租屋社會福利，還不確定自己有無資格，可以接著看下面整理的。

申請資格確認

因為社會住宅是分布在各個區域，由地方政府去管理，所以不同地區的社會住宅資格條件會因為不同地區、年度不盡相同，以各地方相關單位的社會住宅公告為主。

以下分別就台北市、新北市、桃園市說明:

• 一般戶

1.身份資格:

備註: 身份資格以各縣市當年度最新公告為主。

2.租期: 3年一約，最長6年；若要續租且仍符合資格，要在3年到期前提早1個月以上申請。

3.租金: 約市場租金的8折，無額外的租金補助。

4.押金: 2個月(以桃園市中路一二號為例，由各縣市社會住宅公告為主。

5.公證費: 租戶和政府各付一半。

• 政策戶

1.身份資格:

(1) 低收入戶、中低收入戶

(2) 特殊境遇家庭

(3) 申請人育有未成年子女

(4) 未滿25歲的申請人，於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家

(5) 身心障礙者

(6) 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者

(7) 災民

(8) 遊民

(9) 原住民

(10) 受家庭暴力、性侵害的受害者及其子女

(11) 65歲以上老人

2.租期: 3年一約，最長12年；若要續租且仍符合資格，要在3年到期前提早1個月以上申請。

3.租金: 約市場租金的5-7折，無額外的租金補助。

4.押金: 1個月(以桃園市中路一二號為例，由各縣市社會住宅公告為主。)

5.公證費: 租戶和政府各付一半。

申請社會住宅流程5步驟

步驟 1

先到【內政部不動產資訊平台-社會住宅專區】

步驟 2

然後往下滑，可以看到【各縣市政府公告內容】，我以【桃園市政府為例】。

步驟 3

點擊【桃園市政府】 會跳到【桃園市政府住宅發展處】單位，然後往下滑，在常用服務那裡，點擊【社會住宅】。

步驟 4

接著就會跳到【桃園市社會住宅智慧化營運平台】，這邊會顯示桃園的社會住宅執行進度。

然後選擇左側【桃園市社會住宅申租系統】。

步驟 5

進去之後，就可以看到社會住宅的一些公告、進度等等，不過因為每個社會住宅開放申請時間不同，所以可以追蹤各地方的社會住宅興建進度。

擷取圖片時，已經不開放申請，就要等下個社會住宅或是三年一約期滿等候公告。

因為每個地區社會住宅開放申請時間不同，規定的文件格式也不同，所以要依照你申請該地區的縣市政府公告為主，然後再從該區公告的申請書下載下來，然後按照公告的流程寄出、等候審查、公開抽籤、選屋、簽約入住。

社會住宅真的好嗎?

社會住宅優缺點

【優點】

• 租金低於市場租金

• 環境較新

• 政府管理，信任度高

• 安全，社會住宅有規定的防火照明設備

• 可報稅

【缺點】

• 住戶素質參差不齊

• 申請文件繁雜

• 不一定中籤

社會住宅抽中率

其抽籤並非完全隨機，會依照審查資料給予申請人權重分數，分數越高越有機率中籤，但只是高機率，還是有可能不會中。

不過沒中籤，會依照等候遞補的順序來補位，一般戶是2年內的名單，政策戶是5年內的名單，只要還在期限內，都可能遞補得到。

底下是由社會住宅推動聯盟整理各地方政府的公告中籤率:

社會住宅評價

社會住宅大部分都是新居落成，而且地段好、交通發達；在管理、修繕、金流等大小事情上，政府如同房東及物業管理的角色，包辦所有事情。

除了政策戶照顧的30%，一般人(一般戶)申請社會住宅也有70%比例的配額，政府也是針對一些有短暫居住需求的族群給予照顧，讓離鄉背井的人負擔可以少一點。

而我自己覺得在大環境的趨勢影響(出生率低、超高齡社會)，加上房價居高不下，以租代買的狀況會相對增加，如此租屋需求增加，租賃市場勢必會迎來一場變動。

而政府利用這樣的計畫，照顧特定族群的同時，也可以提前先健全租賃市場，我覺得是一件好事。

在社會住宅計畫的基礎之上，類似這樣的措施或政策，應該只會增加不會減少。

【表格總整理】

三大租屋社會福利

政府興建社會住宅服務資訊

常見問題

Q1. 社會住宅包租代管是什麼?

社會住宅包租代管也可以簡稱包租代管就好，因為是社會住宅計畫下的一塊業務，所以會冠上主要的計劃名稱。

社會住宅計畫有兩種:

• 社會住宅: 政府蓋的。

• 社會住宅包租代管: 政府委託(合作)民間包租代管業者執行。

兩種雖然用意是相同的，但在業務劃分、負責機構、處理事項、租金優惠、補助等是截然不同的。

可以參考上一篇: 【房客&房東】8萬分之1的包租代管是什麼?從介紹到申請文件，一篇就看懂!(含真實心得)

你也可以在內政部不動產資訊平台上看到，兩種業務是劃分開來的。

Q2. 租金補貼是什麼?

租金補貼是在住宅補貼計畫的其中一個業務，而住宅補貼計畫包含:

• 租金補貼

這是政府針對租屋的家庭或個人，給予純金錢上的援助，補助期限為12個月，不同地區補助不同。

• 自購住宅貸款利息補貼

在政府規定的所得及財產下，無自有住宅或2年內買房貸款，補助部分的貸款利息。

• 修繕住宅貸款利息補貼

老房要修繕，補助的貸款利息費用。

三類業務是針對房屋租賃、購買、修繕的行為給予純金錢上的補助，與社會住宅計畫是不同的別搞混了哦!

Q3. 可以同時申請社會住宅(政府蓋的)、包租代管(政府合作的)、租金補貼(住宅補貼)嗎?

不行。

三種雖然都是政府的租屋社會福利津貼，每個業務都有計劃好的受惠對象，重複申請不僅失去原意，讓那些真正需要的人反而無法獲取補助。

而且在資格審查都有資料存檔，所以只能三選一。

Q4. 如何判別為規定的家庭成員?

很多地方的資格審查都會要求家庭成員要具備什麼資格，而這些家庭成員也是要檢附證明文件的，所以首先要搞清楚是誰，然後申請什麼文件。

家庭成員是指承租人、承租人戶籍內直系血親、及承租人配偶。

承租人就是申請人或簽約人，首先要確認是在自己的戶籍內，到各地方戶政事務所，申請最新的戶籍謄本(現戶全戶)，若戶籍內成員有直系血親屬(祖父母、父母、子女)，與承租人的關係就是直系血親；兄弟姊妹和承租人的關係是旁系血親。

Q5. 哪些地區有政府蓋的社會住宅?

社會住宅已經於台灣本島和外島興建不少，可以參考中央政府國家住宅及都市更新中心(住都中心)的【社宅興辦】追蹤查詢。

參考資料

內政部興辦社會住宅出租辦法

社會住宅興建進度

社會住宅服務窗口

延伸閱讀:

【業者篇】1篇有效提升業務力 | 不動產營業員證照心得&包租代管經營策略公開!

【房客&房東】8萬分之1的包租代管是什麼?從介紹到申請文件，一篇就看懂!(含真實心得)

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