【房客篇】社會住宅計劃是什麼?如何申請社會住宅? 簡單5步驟快速申請!

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確切來說,社會住宅計畫社會住宅是不同的。

社會住宅計畫」 是泛指整個計畫,而不是說特定的住宅物體;而 「社會住宅」 是指特定的住宅物體,是涵蓋在計畫底下的推動項目之一

因為本篇還會介紹社會住宅計畫其他業務,怕大家會搞混這些名詞進而對其背後意思、申請方式等產生曲解,所以先讓大家有個概念。

看完本篇,你將會獲得:

  • 社會住宅概念
  • 區分社會住宅、包租代管、租金補貼
  • 申請社會住宅流程
  • 社會住宅優缺點及評價
  • 各縣市社會住宅相關資訊

社會住宅計畫介紹

首先,看到社會住宅,可以了解這是提供給「社會」的住宅,意思就是你或我,只要符合資格就可以申請。

這篇討論的重點是讓你初步了解什麼是社會住宅計畫以及社會住宅,並告訴你如何申請租金補助,帶你走一遍流程。

緣起

社會住宅房客篇

社會住宅,也稱共有宅、出租國宅等等名詞很多,這些名詞只是在不同的國家翻譯過來。

國外的社會住宅其實盛行很久了,歐美、日本都至少有30年以上歷史,反觀台灣,在2010年,台灣內政部才提出社會住宅的構想,從而開始在一些法案、規章可以看到社會住宅的身影,如果你對社會住宅階段發展有興趣可以參考: OURs都市改革組織

舉凡像是過去政府為了要賣但滯銷而改為出租的國民住宅、或是之前鬧得滿城風雨的合宜住宅,廣義上來說都是社會住宅。

而不管廣義還是狹義,你只要抓住一個重點,就是社會住宅,「只租不賣」,所以和舊有政府的住宅(例如:國宅)可買賣的概念是不同的。

總的來說,由政府蓋房或向民間房東租下空屋,然後用低於市場的租金,出租或轉租給人民,就是社會住宅。

WHY-為什麼要推動社會住宅計畫?

根據國家發展委員會統計,從1993年,台灣就進入高齡化社會,65歲以上人口占總人口比率達7%,隨著醫療體系的健全,預計在2025年台灣會進入超高齡化社會(20%),也就是每5人中有1位是老年人。

而出生率在2020年就低於死亡率,也就是負成長,越來越多人不願意生小孩,根據統計推估,出生率會緩慢地減少,而死亡率會快速增加

從人口結構上可以看出一些問題,當然其他也包含很多議題。

舉例來說,包含房價太高導致租屋需求上升、照護弱勢、貧富差距擴大等,這些大環境的影響,都讓居住正義的議題浮上檯面。

所以社會住宅的出現,是政府希望能提供住宅,以低於市場行情價的租金,出租給人民,照顧上述這些族群

以人民的角度,就是政府的社會福利,你或我符合資格,就可以付比較少的租金住,讓我們負擔可以少一點。

HOW-如何推動社會住宅計畫?

社會住宅計畫
【商業病製作】

由政府所推動當然會有很多政策的層面,這裡就簡單作說明。

政府目前正在執行的計畫目標是8年20萬戶,期間是2017-2024年,由政府和民間一起推動:

  • 政府: 是由政府蓋12萬戶
  • 民間: 政府與民間業者(包租/代管業者)合作,由業者執行8萬戶

兩者一起合作,落實居住正義的初衷,同時管制、完善租賃市場。

延伸閱讀: 【業者篇】1篇有效提升業務力 | 不動產營業員證照心得&包租代管經營策略公開!

不過這裡小提醒一點,這裡說的政府是中央和地方政府

中央(住都中心)和地方政府去蓋社會住宅建物,並和地方業者合作,所以和社會住宅相關的事情,都是由政府的相關單位執行哦!

舉例來說:

  • 社會住宅: 桃園市中路一號社會住宅、桃園市中路二號社會住宅 (公告-供參考)

由桃園市政府特別成立的住宅發展處單位,來執行一切與社會住宅相關的事情,包含興建、招租、申請、審核、受理、管理、退租等問題,實際上就是地方政府為大房東的角色,蓋完房子然後出租出去

WHAT-有哪些租屋社會福利?

租屋社會福利
【商業病製作】

前面提到社會住宅計畫的目的就是希望可以落實居住正義、健全租賃市場產業發展、都市更新等社會福利

而政府蓋的社會住宅是社會住宅計畫的一環,其實還有其他幾項租屋社會福利,你可能聽過但常常混淆的,畢竟這些事情還算新,需要花一點時間理解。

而其他業務在計畫用意、申請、資格審查、補助金額、配合業者等各個層面都不盡相同,所以這裡我會把政府負責其他與租賃相關的社會福利業務,分別說明:

  • 社會住宅

就如同前面所提到的,是社會住宅計畫一部分,也是本篇的主題,如果還不熟可以再往前複習。

可以接著看其他業務有哪些,畢竟你可能不符合申請社會住宅資格,但也許可以申請其他的項目。

  • 包租/代管

這項業務涵蓋在社會住宅計畫中,如同前面提到的20萬戶計畫,由政府委託包租/代管業者執行。

至於為什麼要獨立出來討論,因為我的經驗是大家時常會把上面的名詞搞混,如果該拿的補助也搞混就可能得不償失了!

不過因為這篇主題是討論社會住宅,這篇就不展開說明了,可以參考我寫的這篇: 【房客&房東】8萬分之1的包租代管是什麼?從介紹到申請文件,一篇就看懂!(含真實心得)

  • 租金補貼

就是補助你租房子的費用,是建構在住宅補貼下的補助業務,與社會住宅計畫是不同的,只是剛好業務的範圍交會到租賃市場。

租金補貼是針對民間出租行為,給予純金錢的補助款,政府不會有行為介入,也與政府的社會住宅無關。

而如果你要租房子,房東同意你申請租金補貼,你除了可以獲得補貼款(符合資格),房東也成為「公益出租人」,兩者皆大歡喜。

政府負責租賃相關的三大社會福利業務:

社會住宅、包租代管、租金補貼

備註:上面提到的三種補助方式,只能三選一,不能重複申請!

社會住宅租金多少?

前面提到興建社會住宅是由中央或地方政府擔任房東的角色,從蓋社會住宅到招租、管理、退租,全部由政府處理。

不同的縣市地區、同一地區內的不同社會住宅、不同的資格(後面章節會提到),都會有不同的租金價格。

政府會依據興建社會住宅的成本、地段、區域、樓層、申請人資格、負擔能力等各種因素,綜合考量,並給定一個租金的級距表,每個住社會住宅的人對應的級距不同,付的租金當然也不同。

而且政府每三年會重新評估一次租金,所以如果是3年一約到期要續租的話,可能會因為重新評估而有不同的租金。

依照上面桃園市社會住宅的舉例,中路一號和中路二號的社會住宅租金都不同。

所以會發生一種情況,同時向這2個社會住宅申請,如果2者皆申請到,但租金價不同,人民是可以自由選擇對其更有利的社會住宅承租,而放棄另一個租金價較高的社會住宅,這是合情合理合法的。

不過可以確定一點,社會住宅租金一定會比一般自己在外面租便宜。

如何申請社會住宅?

如果你看完上面三種租屋社會福利,還不確定自己有無資格,可以接著看下面整理的。

申請資格確認

因為社會住宅是分布在各個區域,由地方政府去管理,所以不同地區的社會住宅資格條件會因為不同地區、年度不盡相同,以各地方相關單位的社會住宅公告為主。

以下分別就台北市、新北市、桃園市說明:

  • 一般戶

1.身份資格:

#台北市

(1) 滿20歲中華民國國民。

(2) 戶籍、就業、就學在台北市。(三擇一)

(3) 承租人、承租人戶籍內直系血親、及承租人配偶 (以下簡稱家庭成員),在台北市、新北市、基隆市、桃園市沒有房子。

(4) 家庭成員近一年總年所得低於158萬人均所得低於59,518萬

(5) 家庭成員未享有政府其他住宅貸款利息或租金補貼,且非社會住宅或已是政府興辦之出租住宅承租戶。

#新北市

(1) 滿20歲中華民國國民。

(2) 戶籍、就業、就學在新北市。(三擇一)

(3) 家庭成員在台北市、新北市、基隆市、桃園市沒有房子。

(4) 家庭成員近一年總年所得低於127萬人均所得低於54,250萬

(5) 家庭成員未享有政府其他住宅貸款利息或租金補貼,且非社會住宅或已是政府興辦之出租住宅承租戶。

#桃園市

(1) 滿20歲中華民國國民。

(2) 戶籍、就業、就學在桃園市。(三擇一)

(3) 家庭成員在台北市、新北市、基隆市、桃園市、新竹縣市沒有房子。

(4) 家庭成員近一年總年所得低於133萬人均所得低於53,484萬

(5) 家庭成員未享有政府其他住宅貸款利息或租金補貼,且非社會住宅或已是政府興辦之出租住宅承租戶。

備註: 身份資格以各縣市當年度最新公告為主。

2.租期: 3年一約,最長6年;若要續租且仍符合資格,要在3年到期前提早1個月以上申請。

3.租金: 約市場租金的8折,無額外的租金補助。

4.押金: 2個月(以桃園市中路一二號為例,由各縣市社會住宅公告為主。

5.公證費: 租戶和政府各付一半。

  • 政策戶

1.身份資格:

(1) 低收入戶、中低收入戶

(2) 特殊境遇家庭

(3) 申請人育有未成年子女

(4) 未滿25歲的申請人,於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家

(5) 身心障礙者

(6) 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者

(7) 災民

(8) 遊民

(9) 原住民

(10) 受家庭暴力、性侵害的受害者及其子女

(11) 65歲以上老人

2.租期: 3年一約,最長12年;若要續租且仍符合資格,要在3年到期前提早1個月以上申請。

3.租金: 約市場租金的5-7折,無額外的租金補助。

4.押金: 1個月(以桃園市中路一二號為例,由各縣市社會住宅公告為主。)

5.公證費: 租戶和政府各付一半。

申請社會住宅流程5步驟

步驟 1

先到【內政部不動產資訊平台-社會住宅專區

內政部社會住宅專區

步驟 2

然後往下滑,可以看到【各縣市政府公告內容】,我以【桃園市政府為例】。

社會住宅各縣市政府公告

步驟 3

點擊【桃園市政府】 會跳到【桃園市政府住宅發展處】單位,然後往下滑,在常用服務那裡,點擊【社會住宅】。

桃園市住宅發展處-社會住宅

步驟 4

接著就會跳到【桃園市社會住宅智慧化營運平台】,這邊會顯示桃園的社會住宅執行進度。

然後選擇左側【桃園市社會住宅申租系統】。

桃園市社會住宅智慧化營運平台

步驟 5

進去之後,就可以看到社會住宅的一些公告、進度等等,不過因為每個社會住宅開放申請時間不同,所以可以追蹤各地方的社會住宅興建進度。

擷取圖片時,已經不開放申請,就要等下個社會住宅或是三年一約期滿等候公告。

桃園市社會住宅申租系統

因為每個地區社會住宅開放申請時間不同,規定的文件格式也不同,所以要依照你申請該地區的縣市政府公告為主,然後再從該區公告的申請書下載下來,然後按照公告的流程寄出、等候審查、公開抽籤、選屋、簽約入住。

申請社會住宅程序
【申請社會住宅程序】

社會住宅真的好嗎?

社會住宅優缺點

社會住宅優缺點
【優點】
  • 租金低於市場租金
  • 環境較新
  • 政府管理,信任度高
  • 安全,社會住宅有規定的防火照明設備
  • 可報稅
【缺點】
  • 住戶素質參差不齊
  • 申請文件繁雜
  • 不一定中籤

社會住宅抽中率

其抽籤並非完全隨機,會依照審查資料給予申請人權重分數,分數越高越有機率中籤,但只是高機率,還是有可能不會中。

不過沒中籤,會依照等候遞補的順序來補位,一般戶是2年內的名單,政策戶是5年內的名單,只要還在期限內,都可能遞補得到。

底下是由社會住宅推動聯盟整理各地方政府的公告中籤率:

社會住宅中籤率
【110/6更新 | 資料來源: 社會住宅推動聯盟】

社會住宅評價

社會住宅大部分都是新居落成,而且地段好、交通發達;在管理、修繕、金流等大小事情上,政府如同房東及物業管理的角色,包辦所有事情。

除了政策戶照顧的30%,一般人(一般戶)申請社會住宅也有70%比例的配額,政府也是針對一些有短暫居住需求的族群給予照顧,讓離鄉背井的人負擔可以少一點。

而我自己覺得在大環境的趨勢影響(出生率低、超高齡社會),加上房價居高不下,以租代買的狀況會相對增加,如此租屋需求增加,租賃市場勢必會迎來一場變動。

而政府利用這樣的計畫,照顧特定族群的同時,也可以提前先健全租賃市場,我覺得是一件好事。

在社會住宅計畫的基礎之上,類似這樣的措施或政策,應該只會增加不會減少。

【表格總整理】

三大租屋社會福利

[wptb id=2378]

政府興建社會住宅服務資訊

[wptb id=2372]

常見問題

Q1. 社會住宅包租代管是什麼?

社會住宅包租代管也可以簡稱包租代管就好,因為是社會住宅計畫下的一塊業務,所以會冠上主要的計劃名稱。

社會住宅計畫有兩種:

  • 社會住宅: 政府蓋的。
  • 社會住宅包租代管: 政府委託(合作)民間包租代管業者執行。

兩種雖然用意是相同的,但在業務劃分、負責機構、處理事項、租金優惠、補助等是截然不同的。

可以參考上一篇: 【房客&房東】8萬分之1的包租代管是什麼?從介紹到申請文件,一篇就看懂!(含真實心得)

你也可以在內政部不動產資訊平台上看到,兩種業務是劃分開來的。

社會住宅計畫
【社會住宅計畫】

Q2. 租金補貼是什麼?

租金補貼是在住宅補貼計畫的其中一個業務,而住宅補貼計畫包含:

  • 租金補貼

這是政府針對租屋的家庭或個人,給予純金錢上的援助,補助期限為12個月,不同地區補助不同。

  • 自購住宅貸款利息補貼

在政府規定的所得及財產下,無自有住宅或2年內買房貸款,補助部分的貸款利息。

  • 修繕住宅貸款利息補貼

老房要修繕,補助的貸款利息費用。

三類業務是針對房屋租賃、購買、修繕的行為給予純金錢上的補助,與社會住宅計畫是不同的別搞混了哦!

住宅補貼
【住宅補貼計畫】

Q3. 可以同時申請社會住宅(政府蓋的)、包租代管(政府合作的)、租金補貼(住宅補貼)嗎?

不行。

三種雖然都是政府的租屋社會福利津貼,每個業務都有計劃好的受惠對象,重複申請不僅失去原意,讓那些真正需要的人反而無法獲取補助。

而且在資格審查都有資料存檔,所以只能三選一

Q4. 如何判別為規定的家庭成員?

很多地方的資格審查都會要求家庭成員要具備什麼資格,而這些家庭成員也是要檢附證明文件的,所以首先要搞清楚是誰,然後申請什麼文件。

家庭成員是指承租人、承租人戶籍內直系血親、及承租人配偶

承租人就是申請人或簽約人,首先要確認是在自己的戶籍內,到各地方戶政事務所,申請最新的戶籍謄本(現戶全戶),若戶籍內成員有直系血親屬(祖父母、父母、子女),與承租人的關係就是直系血親;兄弟姊妹和承租人的關係是旁系血親。

Q5. 哪些地區有政府蓋的社會住宅?

社會住宅已經於台灣本島和外島興建不少,可以參考中央政府國家住宅及都市更新中心(住都中心)的【社宅興辦】追蹤查詢。

參考資料

內政部興辦社會住宅出租辦法

社會住宅興建進度

社會住宅服務窗口

延伸閱讀:

【業者篇】1篇有效提升業務力 | 不動產營業員證照心得&包租代管經營策略公開!

【房客&房東】8萬分之1的包租代管是什麼?從介紹到申請文件,一篇就看懂!(含真實心得)

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