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Last Updated on February 27, 2022 by San

不動產營業員證照是對於想從事不動產行業、有興趣的人、未來有買房打算的人，一定要有的證照，除了可以更了解房屋買賣或租賃的實務、法規之外，還能了解不動產在我們生活上扮演什麼角色。

本篇文章會分享不動產營業員證照的資訊及租賃(包租代管)的經營心法，希望能給你不一樣的思考方向，讓你提升業務力!

【內容目錄】

前言

這篇主要是給有興趣踏入包租代管業及租賃行業的人參考，因為不動產營業員證照是必要的，所以本篇會涵蓋2個主軸:

證照心得: 分享考照的歷程。

工具資源: 針對租賃實務上會遇到疑難雜症，提出個人的經營策略供參考，如果想了解與制度、規定相關的請參考政府官網。

釐清包租代管市場定位

包租代管這一詞可以追溯到2018年通過的租賃專法法條，把租賃住宅服務切分成包租和代管，透過專業分工，完善、健全租賃市場。

加上政府推動社會住宅計畫(社會住宅包租代管)，民間業者過去如果業務上與租賃有沾上邊，也都樂於加入這項計畫，共同發展租賃市場，所以就產生包租代管的行業生態。而租賃業務並非只有包租代管業者可以執行，只要有符合資格及政府規定，就可以加入執業。

舉例來說，現行許多包租代管業者並非本業是租賃業，如:房仲業者、資產物業管理業者；也有看準政策搭配市場趨勢所誕生的新興行業，如:包租代管業，鎖定未來的租屋市場商機，先行卡位。所以這樣的一個行業生態在市場上就隨著政策而順其自然的誕生了，所以房仲租賃、資產物業管理、包租代管業的租賃業務，都可以說是包租代管的範疇。

必備項目-不動產營業員證照

只要業務是從事不動產仲介或代銷業務(含租賃)的行為，就需要具備不動產營業員證照，當然如果你是想了解與不動產更細節的東西，也非常推薦有興趣或自己是房東的人考照，課程涉及到買賣的比較多，算是踏進不動產的第一關。

準備科目(初訓)

協辦單位: 社團法人中華民國不動產教育訓練發展協會、其他單位協辦查詢

不動產基本法規：民法(4hr)、土地法(4hr)、土地稅法(4hr)、契稅條例(2hr)及房屋稅條例(2hr)。
不動產經紀法規：不動產經紀業管理條例與其施行細則(3hr)、公平交易法(2hr)、消費者保護法(3hr)及公寓大廈管理條例(3hr)。
經中央主管機關訂定之各式不動產契約書範本與應記載及不得記載事項(3hr)。

全部的課程總時數是30小時，如果是完全沒有底子的人也不用擔心，因為這門課就是專門設計給剛踏入不動產的人，另外，也不用擔心很水，課程內容很豐富，也很緊湊，只要上課認真聽，有做題目，基本上就能取得證照。

上課期間是5天，從早上0830-1730，客堂中間會有休息時間，也會有午休用餐時間，因為是短期的訓練，課程很密集，所以時程編排會稍微緊湊，不過整體來說是可以接受的。

心得

這張是我第一張不動產證照，所以剛開始會有點擔心自己無法跟上，但後來也是多餘的，因為老師講課都會很仔細，講義也很豐富，一些細節講師也都會提點，回家就可以針對性地複習。因為是不動產相關，需要了解很多法規的東西，而這也是一般人比較少接觸的領域，如果可以趁這個機會學一些法條，相信會對這個產業更有掌握度。

而為了能更了解實務，所以我從租賃開始學，雖然租賃對很多買賣的仲介來說，不是那麼重視，但我因為對於這樣的行業生態很感興趣，加上自己對不動產有興趣，所以先選擇以租賃做為起始。

而我認為這張證照是蠻容易取得的，我自己除了背考題也會試著去了解背後意義，理解之後就會更容易記憶，同時也增加相關的知識，而不動產有很多實務和法規需要學，當然不是證照考到就沒事，更重要的還是實際的經驗，所以永遠沒有停止學習的一天。

接下來的章節，我會分享如何去經營包租代管，結合自己的經驗和一些心得，幫助還不懂的你，釐清大方向及注意小細節，讓你少走一點彎路，我不會講已經是死的制式或規定，比較多著重在可變通的想法或作法上，你不一定要照我說的做，但如果其中有1-2個能幫上你的忙，那是再好不過了。

業務流程分類及心法

每間包租代管公司都有自己的一套流程，要做的環節也大同小異，所以關於制式的做法我不會說太多，而是在流程的一些細節或心法著墨比較多。

為了讓事情更簡潔、系統化，我大致分成四個流程: 開發、接觸、帶看、簽約。

開發

以業者的角度來說，不論是包租還是代管，都需要有「房源」，所以民間的房東角色就很重要，這個環節需要針對房東著手。而不同的管道，策略也不同。

#陌生開發

電訪

算是最普遍的方法，透過各種租屋平台找到符合條件的房源，然後擬定自己一套劇本，隨時應對房東的各種問題。

大樓

這邊指的是有管理員的大樓，通常一個社區大樓內不只1間出租，可以多向管理員打聽，或是從與房東之間對談去觀察。

里長

蒐集各區里長的電話，網路上都有公開資訊，只要是有參與社會住宅計畫的業者，里長們都不排斥更進一步了解，畢竟里長也需要一些活動來推進。可以直接打過去詢問表明來意，有機會見面的話，盡量以舉辦活動為由，協辦包租代管的說明會，通常辦一次開發的人數不在少數。

其他

融入生活中就可以發掘更多管道，例如: 路邊的招牌、學校的租屋資訊、臉書租屋社團、身邊房客朋友的資訊(非引薦)、自己現在或過去的房東等等。

#緣故

被動等待

透過社群平台慢慢釋放出自己有包租代管的服務，讓身旁好友潛意識地吸收資訊，如果他們有需要自然就會想起你。

主動出擊

透過曾經接觸過的房東、房客、親朋好友等，適當地要求提供一些名單或是轉介紹，讓自己增加曝光。

接觸

當成功邀約要進一步見面詳談細節，就到了接觸的環節，而我自己認為都進到這裡了，成功機率又大大提高，所以這又是更需要把握住的環節。我自己認為有幾項關鍵的心法:

身份感

運用見面的空間環境，營造客戶(房東)的尊榮感，讓他感受到特殊待遇。

稀有性

營造出包租代管名額很稀缺的狀態(事實上也是)。

緊迫感

前提要先了解包租代管計畫的內容，然後說明減免稅賦優惠，未來政府可能強制要報稅的可能性，讓房東覺得不得不參與。

從眾心理

這部分我建議用「無心」的方式營造，舉例來說，可以買一本筆記本，用來記錄已加入的登記名冊，與房東對談間，隨時記錄需求，讓他覺無意間感受到很多房東也加入計畫。

帶看

這邊就是針對房客著手，先前接觸若成功，就需要提前先了解屋況、環境等房屋的細節，了解的同時，除了自己可以學到要注意哪些，還能增加自己與房客對談的「籌碼」。

這個環節你也可以利用上面接觸的四個關鍵心法，也適用，不過我還想提出不一樣的看法。

通常廣告刊登後，就會有很多房客約看房，可以視每間詢問的熱度來分類。

搶手款

理所當然就是最多人詢問的，如果已經租掉請不要放棄這些來詢問的客戶(房客)，蒐集名單轉移到其他款項。

滯銷款

可能是租金貴、地點遠、設備不足等等原因族繁不及備載，這時就可以把搶手款過剩的房客引導到這裡。

隱藏款

如果以上款式都未能成功，可以蒐集房客的需求條件，並使用一些話術告知房客，而你就要趕快去開發適合的房屋來補上的個缺口，但至少主導權仍然在自己手上。

帶看的細節真的很多，對屋況的了解程度越高，自己手上的籌碼就越多，當然還包括如何議價、如何試探等等，掌握這些資訊能確保這些房客不會流失，隨時跟進，所以效率和系統化就很重要。

這部分我的做法是擬定一個線上問卷，讓來詢問的房客可以填單，這樣一來就可以建立自己的(潛在)客戶名單，如果你想了解我放在後面的章節說明(或是點我)。

簽約

如果前面環節都成功了，說明你的方法(或是我的建議)真的管用，但過程中也要注意哪裡是不熟悉的，要針對那部分補強，或是隨時汰弱留強，這個環節就是跑流程而已，不過有一些細節我想提出來討論的。

<觀察一>

其實簽約前就會討論好一些日期、租金等等，但簽約當下白紙黑字肯定是正確的，所以可以觀察租期到什麼時後，可以預先排定好時間跟進。

<觀察二>

簽約過程就可以大致了解雙方的互動程度，有沒有重疊的環節(同個學校、老家等等)，這時就可以註記起來，在之後的客戶關係管理就是一個很好的出發點。

<觀察三>

通常在帶看的時候，因為要注重的細節太多，所以放到這裡。可以了解房客未來有沒有買房的打算，是自住還是投資(出租)，不無可能現在的房客未來成為房東。

除了上述四個主要環節，還涵蓋很重要但常忽略的環節，例如: 管理、關懷、追蹤等等，雖說已經簽約成功，但為了長期經營，這些「售後服務」更是身為包租代管業需要重視的，之中也有很多細節與心法，這部分就靠大家摸索了。

輔助資源

政府平台

因為本篇是講包租代管業，而又與包租代管計畫脫離不了關係，所以這裡就放上政府的網站提供參考。

社會住宅包租代管計畫首頁

受理單位窗口: 縣市版、公會版、第3期計畫各地方業者資訊

社宅包租代管問與答: <綜合篇>、<房東篇>、<房客篇>、<業者篇>

更多資訊請參考: 第3期社會住宅包租代管計畫 (依照最新版本為主)

問卷蒐集工具

可以根據你想了解房客的資訊做設計，形式不拘，但要顧及資訊蒐集、填答體驗、設計感、法務資訊等等細節，每個環節背後一定都有明確的目的。

而線上問卷確實讓我省去不少時間及心力，同時達到效率及系統化的目標，加上現在租房的人都是以年輕族群為主，都是習慣線上作業的，而站在銷售端的立場，應該顧及客戶的體驗，如果不這麼做，其他人也會這麼做，這時客戶就有權決定要選擇哪一種對他來說最方便的。

放上我過去製作的問卷(雙北市為例)，不過這是填答介面，請不要填答哦!

其實市面上有很多好用的問卷設計，例如: Google問卷，還可以安裝很多外掛在上面。不過我個人還是喜歡使用SurveyCake問卷，除了介面好看、簡單，後台還有很多統計數據幫助你分析細節。

舉例來說，我可以了解哪個區域是目前很多人想要的，我就可以集中心力在那個區域上，畢竟時間和心力是有限的，做好分配和管理是必要的。

或是了解目前的客戶對坪數的需求分佈，充分了解每個需求是極具價值的資訊。

以上僅列出部分，其實還有很多功能可以嘗試，等到之後上手了，幾乎透過SurveyCake就可以把非常瑣碎的數據資訊整合及視覺化處理，而且日後要傳承交接也方便許多，是我個人非常推薦的一項工具。

推薦學習資源

你可能會覺得光業務就需要花很多時間了，哪有時間再學其他東西，不過根據我的觀察，不論各行各業做的很優秀的人，都是花了別人看不見的付出在默默學習!

為了理解這一點，我就試著也學習大量的知識，就如同我利用上面介紹的資源，而後來發現效果很不錯，所以就慢慢建立了好習慣，之後也隨時保持開放的態度學習任何事情，包含你看到的網站也是在學習的路上。

如果你是想踏入包租代管業的人，除了加入合法的公司跟著做以外，你也可以自己去摸索，利用自己的資金操作，不過因為自己摸索需要花費大量的時間，除了免費的教學影片，利用付費的線上課程或書籍，和已經做的不錯的前輩們學習更能少走一點彎路。

所以如果你也想精進自己，我整理幾個不錯的資源提供給大家。

Youtube影片

5.TODY

當然不只這些頻道，不過這些頻道是我挑過比較具有知識性的頻道，也是我認識這個行業的契機，只要有關這個行業的問題我都會上去看看，所以推薦給大家。

線上課程

1.包租公家教班

財富方舟的課程偏向教練型的課程，會由負責人引領著你一步一步去了解投資房地產的細節，訓練學生對房地產的投資概念，同時會教你如何最大化租金、投資報酬率。

如果你已經很明確想要投資房地產，卻不知道如何開始，這堂課推薦給你，不過如果你想了解更多資訊，也可以先向他們諮詢看看。

去看看

2.瘋理財包租公課程

影片是針對代租管講解，概念和包租管相差不大。

小傅老師算是我接觸到包租代管領域的前輩，講解讓人很好理解，邏輯也很清晰，個人很推薦這門課程。

去看看

書籍

書的話種類就多不勝數了，這邊我就不列舉出來了，不過我認為包租代管需要涉略的技能很多，例如: 和房東講解的銷售技巧、與房客議價的談判技巧、對房子的物色技巧等層面，可以依照自己要了解的知識去找相關的書籍。

前往博客來

這部分我自己的學習方法是，針對自己的規劃及想要了解的知識或領域給予重要性排序及當下的權重比例。

舉例來說，如果我認為銷售技巧在我未來規劃中，重要性程度大於看房技巧，我會在現階段，給予銷售技巧80%，看房技巧20%，我就會針對權重比重較高的領域去找更多資源學習，而隨著該領域的知識在短期中足夠之後，我會適時調整權重，進而去補足缺乏的知識。

希望以上提供的資訊能幫助大家! 如果覺得文章不錯的話幫我分享給朋友讓更多人看見我的文章~

【業者篇】1篇有效提升業務力 | 不動產營業員證照心得&包租代管經營策略公開!

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