Last Updated on 13 2 月, 2022 by chris@sanyabin.com

說真的，這方案有點複雜，且各縣市政府規定還不同，如果你想要申請加入，我把過去實務經驗和想法整理出來，建議整篇閱讀完對你幫助比較大。

這篇主要是談包租代管，不管你是房東或房客，內容都有詳細說明，另外本篇因為收錄很多資源，所以篇幅較長，可以先看目錄或是從自己想了解的部分開始看哦!

包租代管介紹

WHY-為什麼要推動包租代管?

包租代管是建構在社會住宅計畫底下的一塊業務，推動的動機，我分成幾個層面來說:

• 社會福利層面

社會住宅計畫是保障社會弱勢族群、協助無能力買房的人、以及過渡性的就業或就學族群，政府介入市場並給予這些族群除了買房以外的選擇。

• 租賃市場層面

因為房價過高，導致許多人無意願買房，或是以租代買，導致租屋的需求也越來越多。

而需求增加，也造成租金價格過高，導致弱勢族群更租不起房子，或是存在許多租屋的問題，例如: 違建、租屋糾紛、房屋漏水、缺乏管理等問題。

• 人口結構層面

台灣的人口組成趨向老年化，房東大部分是年齡較高的族群。

如果自己出租，房子或房客有狀況，需要即時處理，但礙於各種世代因素，可能會處理不完善，最後發生租屋糾紛。

除了以上幾個層面，當然還有很多，不過以上就足以了解到，租屋市場缺乏一個有效管理的解決方式，所以政府推動包租代管，除了和社會住宅計畫的核心是一致的用意，同時也管理、完善整個租賃市場。

HOW-如何推動包租代管?

上一篇在如何推動社會住宅計畫這篇有提到，包租代管業務要達成8萬戶的目標，也就是說業者要讓8萬戶成為社會住宅的受惠對象。

那為什麼政府和民間業者合作，業者就要推動呢? 甚至可以說，業者為什麼卯了全力都要推動政府的計畫呢?

因為政府是有給予業者優惠的，一般來說如果租賃業者媒合成功，所收的服務費公司是要報稅的，而如果是在包租代管的計畫下媒合，服務費用公司可免營業稅，所以不論是不動產業者還是租賃業者，都紛紛投入推動包租代管計畫。

至於房東及房客具體受惠有哪些，等到後面章節分別詳細說明。

所以這個問題就落到業者身上了，怎麼做呢?

首先需要由政府認定符合資格的租屋服務事業的業者來執行，然後各業者就透過自己的一套流程方式，並由業務承辦員協助找尋民間的房東，與房東洽談之後，透過包租或代管的方式，幫大房東管理房子。

接著把房屋稍微佈置整理，開始負責招租找房客，然後完成包租或代管的事項，簡單來說，就是由業者包租或代管，幫房東減輕負擔。

延伸閱讀: 【房客】如何申請社會住宅?5步驟快速申請!

WHAT-包租代管內容有什麼?

包租代管是以階段的方式執行，有一期、二期、三期..，每個階段會有限定達標的件數，如果達標就不再收件，納入下一期的包租代管計畫。

包租代管是由「包租」和「代管」組成，兩種雖然要達成的目標是相同，但業務行為、補助金額、租賃行為都不太一樣。

• 包租: 由業者向民間房東租下來，轉租給房客。

• 代管: 業者幫民間房東管理出租問題。

以政策大方向來說，兩者是相似的概念，不過這裡先簡單了解兩者是不同的業務型態，下個章節會分別說明。

而包租代管業務要能順利推行，要有三個主要的元素組成: 業者、房東、房客，彼此之間是環環相扣的，只要缺少一個元素，政府的補助就拿不到。

所以如果只有房東和房客，那就和一般出租行為是相同的，當然就無社會住宅計畫的補助，不過可以參考政府額外的租金補貼，與社會住宅計畫是不同的計劃項目。

而政府為了要讓這三個元素可以自行運轉，所以藉由補助或優惠的福利，獎勵包租代管業者、參加的房東及房客，來完成社會住宅計畫8年20萬戶的目標，照顧特定族群的同時，也健全租賃市場。

【包租】

包租介紹

包租，又可以稱為包租包管，其意義對房東及房客來說，就是業者包下來轉租，包下來管理。

由政府委託民間符合資格的業者，然後由業者和民間房東包下3年的租約轉租出去，業者當二房東的角色，在每月收到租金之後，給大房東房租。

在租約三年期間，二房東業者負責所有與房屋出租、管理相關的事情，大房東民眾確保在3年都可以穩定收到租金，而房客則是在3年期間都有業者管理，有問題可以即時解決。

而租金的部分，業者是以市場租金的8折房租付給大房東，房客(一般戶)也是付市場租金的8折給業者，資格若為弱勢戶，租金約是市場租金的5-7折，業者一樣要付給大房東8折的租金，中間的差額則由政府來負擔。

包租流程

【代管】

代管介紹

代管，可以稱為代租代管，對房東及房客來說，就是有人代為出租、代為管理。

業者是以「協助」的角色，來執行代管業務的，由業者幫大房東找房客、篩選房客，而後協助媒合雙方簽約、入住、並於租約期間由業者幫忙管理。

租約最短一年，不可低於一年，且每次只能續約一年，租約期間，業者從旁協助房東從招租到管理，所以沒有房客的風險，由大房東自行承擔。

代管流程

包租代管租金計算?

以下針對包租代管計算租金方式說明，不過因為包租代管是一整套的方案，政府還有在其他項目有補助，所以參考租金計算的同時，也需要納入其他補助事項考慮才會更全面。

前面一直都有提到以市場租金的幾折來計算業者和房東之間的租金，而市場租金就是一個依據，對房東和房客來說可是非常重要的呀!

因為這是攸關實際可以收到或付出的租金，每個月的租金收益和成本呀! 那包租代管下的市場租金是如何計算的呢?

政府在計算市場租金是利用「租金水準區間表」來核算租金的，由各種因素交叉比對大數據分析後，所核算出來的級距表。

而這個區間表首先區分【整層住家】和【獨立套房】，因為坪數大小也會影響租金，並由區間上、下限組成，每個行政區域的租金區間都不同。

舉例來說，台北市的中山區、大安區、中正區等，都有各自對應的級距表，而同一個區域也會因為是整層住家還是獨立套房，所對應的區間水準不一樣。

而區間表的數字金額代表單坪的租金價，核算的租金範圍=區間表上下限*坪數。

而這個區間表的用意並非是讓房東來制定租金，而是給政府與業者有一個依據，避免房東自行亂開價，超出補助範圍，除了增加政府財政負擔，也讓房客避免租到不合理的價格。

以上面區間表舉例，並以台北市中山區說明:

上面舉例的租金是尚未考慮包租方案或是代管方案，以及身份資格，若納入核算金額會不同:

以表格整理:

租金金額只是參考，單坪租金不一定是以區間最高上限金額計算。

而且還需要納入業者的地區估價費用、區域行情、房東出租意願、房客承租意願、空窗期等等，綜合考量後，才會訂出一個真實租金，也就是每個月實際收付的租金金額。

不過光從這樣的租金定價計算方式，可以了解政府不僅照顧特定族群，給予優惠補助，也管制了租屋市場，與社會住宅計畫的用意是一致的。

【房客權益】

房客的痛點

身為房客最怕的三件事: 租不到、租不起、租不好:

• 租不到: 當有了租屋的需求時，才會開始找房，到頭來因為條件不滿意而覺得心累。

• 租不起: 看到滿意的房子時，卻因為房租太高而租不起，於是又要找下一間房子。

• 租不好: 滿意了之後，住進去才發現一堆問題，房東卻又不能即時解決，或是遇到惡房東，遊走在法律邊緣。

當租屋需求越來越高時，租金的價格勢必會因為市場機制而更貴，而房價高、租金也高，在租房族群經濟條件不變下，將更加顯得無助。

包租代管對房客的用意

包租代管是政府針對租屋市場上的一些亂象，給予人民更有保障的租屋選擇方式。除了照顧特定族群，也包含解決上面三個痛點:

• 讓房客租得到: 政府要蓋社會住宅12萬戶，包租代管也會執行8萬戶，藉由增加租屋市場的供給量，希望消弭供需之間的不平衡。

• 讓房客租得起: 不論是政府蓋的社會住宅還是包租代管，租金行情都是低於市價，減輕人民負擔。

• 讓房客租得好: 業者為了要出租出去而重新整理佈置的房子，加上由業者管理，讓人民租得房屋環境更佳、更有保障。

房客有哪些優缺點?

【優點】

1.租金較低: 租金低於市場行情。

2.公證費用補助: 一般來說，如果租屋遇到糾紛，會需要經過訴訟，但如果簽約時有公證，就不須經過漫長的訴訟，而政府對此也有補助。

3.免服務費: 透過業者找到承租房子的話，一般來說房客要付半個月租金(一次性)給業者，如果加入包租代管費用全免。

4.遇到問題能即時處理: 舉凡像是忘記帶鑰匙、深夜馬桶不通、冬天熱水不熱、夏天冷氣不冷等問題，都由業者管理員即時處理。

5.可報稅: 如果承租的房子是加入包租代管的，自然就可以報稅，列舉租金支出扣除額，不怕房東不讓報稅。

6.可遷入戶籍: 如果房東不讓報稅就也不能入戶籍，所以加入包租代管的房子，也可以遷入戶籍。

【缺點】

1.申請文件繁瑣

2.業者管理員有時會無暇顧及每個房客

房客如何申請包租代管?

【申請資格】

• 一般戶

因為各地區資格規定不太一樣(所得及自有住宅範圍)，所以我以雙北市為例說明:

#申請資格請依照各縣市政府的公告為主

• 弱勢戶(2類)

1.第一類弱勢戶:

(1) 特殊境遇家庭

(2) 申請人育有未成年子女

(3) 未滿25歲的申請人，於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家

(4) 身心障礙者

(5) 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者

(6) 災民

(7) 遊民

(8) 原住民

(9) 受家庭暴力、性侵害的受害者及其子女

(10) 65歲以上老人

2.第二類弱勢戶:

(1) 低收入戶

(2) 中低收入戶

【申請文件】

• 最近一個月內的戶籍謄本(現戶全戶)-向各地方戶政事務所申請

• 承租人、承租人戶籍內直系血親、及承租人配偶的財產歸屬清單(全國財產稅總歸戶財產查詢清單)-向地方稅捐稽徵處申請

• 承租人、承租人戶籍內直系血親、及承租人配偶的所得清單(綜合所得稅各類所得資料清單)-向地方稅捐稽徵處申請

• 戶籍若不在承租地點區域，準備在承租地區的就業證明、在學證明(二擇一)

• 承租人的身分證正反面影本-提供給業者

• 承租人的存摺封面影本-提供給業者

【申請流程】

如果你看完以上的申請方式很複雜，也可以先試著自己到民間租屋平台找有沒有適合的，如果真的沒有，可以再回來申請，而我也幫大家整理好不同類型的租屋平台了，可以參考這篇: 【超完整】88個全台各地區租屋平台與社團總整理! 租屋很難嘛!?

【房東權益】

房東的痛點

身為房東最怕的四件事: 租不掉、租不高、租不好、租不久:

• 租不掉: 最怕房子沒有租客，空窗期太久。

• 租不高: 想收高一點的房租，卻怕房子沒有房客要租；收低房租，又怕找到素質差的房客。

• 租不好: 遇到素質差的房客，破壞房子設備，甚至在租屋處賭博、吸毒。

• 租不久: 房客悔租或退租，無法穩定收租金。

房東從找房客、篩選房客、管理房客，一切問題都要自己處理，而通常許多的租屋問題或糾紛，都是發生在管理上。

加上年紀大不方便管理、距離遠無法即時處理、無法有效溝通等問題，都是房東很頭痛的問題。

包租代管對房東用意

除了管制租屋市場的亂象以外，包租代管也是政府想給予更多價值給房東。

老舊的房屋若沒有經過整理翻修就出租，容易造成安全的問題，所以藉由業者包租代管，活化閒置、老舊房屋，讓資產增加價值，未來要出售也可以有更好的價錢。

同時也解決上述的痛點:

• 讓房東租得掉: 若是包租，等於一開始就租給業者穩定收租，若是代管，也有委託業者找房客的期限，更有效率的租掉。

• 讓房東租得高: 雖然說包租代管是比市場行情還低，但實務上還是有空間可以調整，多半房東仍可以租到自己開的租金價。

• 讓房東租得好: 業者會篩選素質好的房客，雖然說是給特殊身份的房客，不過和上一點相同，中間仍有調整的空間。

• 讓房東租得久: 包租一約就是三年，而代管雖是一年，但趕快找到房客，業者才有利潤，所以業者也會協助房東趕快找房客。

房東有哪些優缺點?

【優點】

1.房屋稅、地價稅減免: 房屋持有稅優惠。

2.租金所得稅減免: 租金所得免稅額度15,000元/月、必要費用扣除率從43%(一般出租)提高到60%。

3.公證費補助: 依照各地方補助金額不同，雙北4,500元/次，其他地方3,000元/次。

4.修繕費: 每年1萬元/1屋，可以更換老舊家具、家電、設備等，只要拍照修繕前中後的照片，就可以轉交業者實報實銷，申請款項。

5.居家安全相關保險費: 每年3,500元/1屋。

6.免服務費用: 一般而言，若業者成功媒合房客，需要向房東收取半個月租金(一次性)，加入包租代管費用全免。

7.免費管理: 一般而言，若業者協助房東管理，需要向房東收取每月租金10%的代管費，加入包租代管費用全免。

8.收租穩定(包租): 因為包租方案是一次簽三年的約，房東可以確保三年都收租金，不怕空窗期(由業者承擔)。

9.有業者催帳(代管): 如果是代管方案，若到交房租時間，房客卻未交，業者可以代替房東催收租金。

10.不怕被檢舉未報稅: 因為加入社會住宅就如同正常報稅，也享有稅賦減免等補助，可安心收租。

【缺點】

1.要報稅(報稅才是正常的，但因為台灣太多沒報稅，所以歸納在這)

2.若個人所得稅級距太高，加入包租代管反而不划算

3.並非所有人都可以加入(有限制申請資格)

4.不一定能租到想要的租金(有限制也有空間)

房東如何申請包租代管?

【申請資格】

• 房屋所有權狀上，用途須為住宅用、住商用，或是含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣；工業用無法申請-非常重要

• 房屋所有權人為自然人或私法人(公司)皆可

• 獨立門牌，一門牌一戶一租約(分租、隔套無法申請)

• 無違建(頂樓加蓋無法申請)

【申請文件】

重要文件

• 建物所有權狀-提供給業者

• 建物第一類謄本-提供給業者

• 房東的身分證正反面影本-提供給業者

• 房東的存摺封面影本-提供給業者

照片(業者協助拍攝)

• 門牌及大門

• 衛浴設備

• 出入口及樓梯間(不能有雜物)

• 火災警報器、滅火器、偵煙器

• 熱水器

• 其他室內設備

【申請流程】

包租代管縣市版&公會版差異

如果你曾經聽過兩種版本，可能會搞不清楚差異在哪，所以這個小節要幫你釐清對房東和房客有什麼差異和影響。

先說結論，兩種版本對房東和房客的權益、補助金額等等都沒有影響，不過公會版比縣市版多了六個服務:

• 可以跨區申請: 房客能夠跨縣市申請，不侷限於特定縣市。

• 大數據制定租金: 如上面舉例的租金區間水準表。

• 租金專戶專款專用: 當房客欠租時，從專戶先撥款租金給房東，保障房東權益。

• 糾紛協調管道: 透過公會的協調與合作的律師資源，發生糾紛時，可以更有保障。

• 住都中心補助核撥: 由國家住宅及都市更新中心審核通過後撥款。

• 風險控管: 與勤業信眾合作管理風險。

不管是縣市版還是公會版，差別只在於審核的單位不同，一個是縣市政府，另一個是住都中心。

推出公會版用意是讓更多優質的業者可以加入，更完善計畫而已，兩種版本對房東和房客皆無影響。

包租代管真實心得與評價

過去我曾經是業者的角色，並協助推動社會住宅包租代管第二期計畫，在招租、媒合、公證、管理等環節上，為許多房東及房客創造價值。

入住後，房東和房客給我的反饋都是良好的，讓房客居住更有品質、安全；讓房東的房屋更有價值，以長期而言，給予雙方的價值超過補助的優惠價值。

而在執行過程中，也並非完全順利。

這個計畫比較不盡人意的部分是，在申請的過程中，因為整個計畫流程複雜，少數房東和房客可能為了要搞清楚計畫就花了許多時間。

同時各地方政府的規定和公告都不太一樣，資訊也很破碎，最後要申請，才發現資格不符合。

所以為了要讓大家可以更無障礙地了解整個計畫，以及各階段的申請流程、申請文件，決定詳細整理這篇給大家參考。

我把很多實務經驗、政府資訊統整、注意細節等，都很詳細的整理出來，目的就是讓大家可以更明白、更有效地了解，如果覺得文章對你有幫助，不妨幫我拍手5下給我鼓勵，謝謝大家!

而我對包租代管的看法是，雖然這是社會住宅計畫下的一塊業務，但相較於政府蓋的社會住宅，包租代管更有管制市場、解決租賃市場亂象的味道。

因為是結合民間業者來執行，等於是政府透過民間較有力量的群體，來健全完善租賃市場。

業者在顧及自己利益的同時，也能協助政府推動社會住宅計畫，並兼顧管理市場的用意，共創價值。

對於房東來說，符合資格是蠻容易的，可以獲得的補助和房屋的附加價值是長期的。

對房客來說，有沒有加入影響不大，有補助很好，沒補助也正常，而最大的問題是資格符合與否，不過以我過去經驗，只要有其他親戚有符合，或是利用戶籍更動的方式， 一樣有機會申請。

整體來說，我認為需要改進的環節在於效率，把中間繁瑣的流程簡化，業者多處理一些，減輕房東和房客的壓力，並隨時給予援助，這樣才能讓計畫的美意，更看得見、更有感。

延伸閱讀: 【業者篇】1篇有效提升業務力 | 不動產營業員證照心得&包租代管經營策略公開!

【表格總整理】

社會住宅計畫租金比較-包租代管v.s.社會住宅

三大出租方式比較-房東租稅優惠減免

依照各縣市公告為主，以下以台北市為參考:

年繳租金所得稅比較-房東

假設租金16,000元/月，個人所得稅級距稅率12%，租金所得稅如下表:

包租代管權益-房東v.s.房客

常見問題

Q1. 如何找到「租屋事業業者」以申請包租代管呢?

有分為縣市版及公會版，不過如同前面所說，兩者都無差別，可選擇方便的即可。

請參考:

社會住宅包租代管計畫第3期計畫各地業者資訊。

Q2. 分租套房可以作包租代管嗎?

不行。

分租套房因為是一個門牌，裡面隔很多間，不符合計畫的規定。

只有獨立門牌才可以申請。

Q3. 房客要租房，家庭成員沒有房子，所指的地區各縣市相同嗎?

不同。

各縣市的公告不盡相同，有重疊之處。

請參考: 申請人及家庭成員無自有住宅之認定基準。

Q4. 房屋稅、地價稅、租金所得稅減免如何計算?

房屋稅、地價稅會因為各縣市有不同的稅率，以各縣市公告為主。

租金所得稅是減免最多的。

包租代管第三期減免提供15,000元/月，以及必要費用扣除率60%。

如果房屋租金在15,000元以下，就合法部用繳租金所得稅，還享有包租代管其他補助。

如果在15,000以上，就需要繳，以下提供計算方式:

假設租金18,000元/月，個人所得稅級距稅率12%，租金所得稅:

(18,000-15,000)*(1-0.6)=1,200

1,200*12個月*稅率12%= 1,728元/年

如果還有問題，可以先參考內政部不動產資訊平台官網，社會住宅包租代管專區。

<房東篇>

<房客篇>

<業者篇>

<綜合篇>

延伸閱讀:

【房客篇】社會住宅計劃是什麼?如何申請社會住宅? 簡單5步驟快速申請!

【超完整】88個全台各地區租屋平台與社團總整理! 租屋很難嘛!?

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